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Comment optimiser revenus, fiscalité et transmission grâce à la société civile immobilière (SCI) ?

La SCI n’est pas qu’un véhicule utilisé pour le développement d’un patrimoine commun. Ses règles civiles et fiscales font d’elle un outil incontournable en gestion de patrimoine capable de remplir à la fois des objectifs budgétaires, fiscaux et de transmission. Nos 3 stratégies pour la mettre en place.

  • Auteurs : Astoria Finance
  • 06/02/2023
  • Lecture : 3min.


Apporter un bien immobilier en sci et transmettre sa plus value

Si les abattements légaux en matière de donation sont souvent vite épuisés, il est ensuite possible de recourir à la société civile pour contourner les règles traditionnelles de transmission.

Il peut être judicieux pour un parent voulant transmettre à ses enfants un bien immobilier, d’envisager la création d’une SCI en utilisant le mécanisme du compte courant d’associés.

Ici, il convient de constituer une SCI au capital faible afin que les enfants puissent détenir 90% des parts par exemple et le parent seulement 10%. Ensuite, le parent cède son bien immobilier à la SCI qui n’en paye pas tout de suite le prix et qui inscrit donc sa dette en compte (prêt de l’associé envers la société).

La SCI perçoit les revenus du bien et le parent ne demande jamais le remboursement de sa dette. Celle-ci n’est également pas rémunérée. La SCI étant à l’impôt sur les sociétés, le bien immobilier sera amorti, ce qui viendra donc maitriser les résultats imposables. Même en cas de bénéfices, ces derniers seraient taxés à hauteur de 15% (jusqu’à 38 120 €) et 25% au-delà. Ainsi, la fiscalité est généralement bien inférieure que celle de l’impôt sur le revenu (58,2% par exemple pour une personne dont la tranche marginale d’imposition est de 41% avec des prélèvements sociaux à 17,2%).

Considérons que lors de l’opération au départ, le bien apporté avait une valeur de 300 000 €. Le parent décède 15 ans plus tard lorsque le bien a une valeur de 650 000€. En outre, la société dispose de toute la trésorerie qui aura capitalisé sur les comptes pendant ces 15 années.

Le résultat est probant. Au décès, les enfants du parent sont déjà propriétaires à 90% de ce bien d’une valeur de 650 000 € ainsi que de la trésorerie générée alors qu’ils n’avaient investi au départ qu’une somme modique.

Il n’y a pas eu de libéralités et il ne s’agit pas non plus d’une donation déguisée puisqu’il reste à taxer dans la succession la créance du parent pour une valeur inscrite en compte de 300 000 €.

Outre les optimisations budgétaires et fiscales que la SCI permet ici, les aménagements civils au sein des statuts seront un vecteur de réussite de la stratégie. Il sera possible de réserver la gérance et les pleins pouvoirs au parent mais aussi d’encadrer les règles de retraits et de cessions par les associés. La société civile aura également intérêt à avoir un objet social suffisamment large afin de laisser place aux nombreuses solutions de placement de trésorerie pendant sa durée de vie.


Refinancer à titre onéreux des biens familiaux

La plupart des Français sont particulièrement attachés aux valeurs immobilières mais quand il vient le moment de se préoccuper de sa transmission, ils se rendent vite compte que la conservation d’un bien immobilier dans leur patrimoine peut être lourd de conséquences sur la succession.

Vendre un bien immobilier à une SCI nouvellement constituée avec les membres de sa famille peut s’avérer pertinent. Il convient ici de constituer une SCI à capital faible, l’endetter pour qu’elle rachète le bien puis, transmettre les parts en nue-propriété.

Les avantages sont multiples. La stratégie permet tout d’abord de percevoir un capital dans son patrimoine, ce qui peut être fort apprécié. Ensuite, liquider l’actif permettra peut-être aux parents de placer les liquidités de manière plus optimisée en termes de transmission (assurance vie, GFI) tout en permettant au bien de rester dans la famille.


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