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L’Owner Buy Out immobilier ou vente à soi-même

Vous souhaitez restructurer votre patrimoine immobilier, anticiper sa transmission où vous avez besoin de vous dégager des liquidités ?

  • Auteurs : Bastien Baron - Justae Gestion Privée
  • 12/05/2023
  • Lecture : 2min.

Une solution, autre que la vente à un tiers, existe : l’Owner Buy Out – OBO pour les intimes – ou la vente à soi-même. Nous présenterons dans cet article les grands principes de l’OBO, en sachant que cette solution patrimoniale est complexe et que nous ne pourrons en développer ici toutes les subtilités.


Les objectifs de l’OBO

L’OBO consiste à se vendre un bien immobilier à soi-même afin de dégager des liquidités et restructurer son patrimoine. Au terme de l’opération, le vendeur dispose de liquidités qu’il peut réinvestir en fonction de ses objectifs patrimoniaux : constitution de revenus complémentaires plus faiblement taxés que les revenus fonciers, diversification patrimoniale, recherche de rendement, anticipation de la transmission, etc.

L’optimisation de la transmission peut se faire à plusieurs niveaux : en réalisant une donation avant de céder le bien à la société (« donation avant cession » pour potentiellement optimiser l’éventuel impôt de plus-value) ; avec le produit de la vente, par les vendeurs, via des donations ou la souscription de contrats d’assurance-vie par exemple ; mais aussi au niveau de la société qui rachète le bien, avec les associés qui pourront donner des parts une fois l’OBO finalisé. Les avantages de cette dernière stratégie sont multiples : possibilité notamment de réaliser des donations-partages et éviter les situations d’indivision.


Le fonctionnement de l’OBO

Le bien immobilier est cédé à une société (le plus souvent une SCI ou une SARL de famille) dans laquelle le propriétaire est associé (et souvent gérant) afin qu’il garde le contrôle de l’actif cédé. La société finance cette acquisition par un prêt, ce qui permet de bénéficier d’un effet de levier. Enfin, les loyers tirés de la location du bien servent à rembourser le crédit contracté par la personne morale.

De leur côté, les propriétaires perçoivent le prix de vente de manière tout à fait classique et peuvent en disposer librement : l’investir, le consommer, le donner, etc.


Un OBO se déroule en 3 temps :

1.    La société est créée (les statuts sont rédigés et la société enregistrée au Greffe du Tribunal de commerce) ou une société existante disposant des caractéristiques adéquates est utilisée ;

2.    La société contracte un prêt auprès d’un organisme de crédit et rachète le bien aux vendeurs, aussi associés de la structure en l’occurrence. Ces derniers perçoivent en contrepartie le prix de vente dont ils peuvent user librement ;

3.    Les associés remploient le prix de vente dans des solutions adaptées à leurs objectifs patrimoniaux, comme vu précédemment.


Un bon croquis valant mieux qu’un long discours, voici un schéma avant/après l’OBO :


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